پرسش و پاسخ حقوقی معاملات

برگرفته از کتاب مجموعه پرسش و پاسخ های حقوقی معاملات املاک ،ناشر: مرتضی یوسفی ، چاپ اول :1389

فصل اول

پرسش و پاسخ حقوقی قراردادهای مبایعه نامه ، قولنامه 

تفاوت قولنامه و بیع نامه:

دو ما پیش طی یک قولنامه ، ملکی را از شخصی خریدم و قرارشد به محضر برویم تا سند رسمی به نام من تنظیم شود . حالا که کار از کار گذشته و قولنامه هم تنظیم و امضا شده، دوستان می گویند ( اشتباه کردی ، باید مبایعه نامه تنظیم می کردی . با قولنامه طرف می تواند زیر قولش بزند !) آیا موضوع صحت دارد ؟

پاسخ حقوقی ،

دو نفر که با اراده خودشان و با توافق کامل قراردادی تنظیم میکنند ، باید مطمئن باشند  که این قرارداد اگر برخلاف نظم عمومی و اخلاق حسنه نباشد ، بر اساس ماده (10) قانون مدنی ، به عنوان یک قرارداد خصوصی قابل احترام و لازم الاجراست اما اینکه عنوان این قرارداد ، قولنامه باشد یا مبایعه نامه و یا بیع نامه ، فی نفسه مهم و مؤثر در مقام نیست چرا که مهمترین بخش این گونه قراردادها ، مفاد آن است . شیوه تنظیم ، مدت و مبلغ قرارداد ، نحوه پرداخت ، موارد فسخ و ساقط کردن حق فسخ و مسائلی از این دست ، اگر در مفاد قرارداد به شکلی دقیق و محکم آمده باشد ، در آن صورت چه  عنوان این قرارداد ، قولنامه باشد و چه مبایعه نامه یا هر عنوان مشابه دیگر ، در قدرت اجرایی قرارداد و یا محکمه  پسند بودن یا نبودن آن تأثیری ندارد. زیر قول زدن را که دوستانتان تصور می کنند فقط معطوف به (قولنامه ) است ، بیشتر به یک اشتباه مصطلح می ماند ، چرا که این اتفاق متأسفانه به دلیل عادت بسیاری از طرف های قرارداد ممکن است در مبایعه نامه و یا هر عقد یا معامله دیگری هم بیفتد و هیچ ارتباطی به ( قول ) در (قولنامه ) ندارد . مهم آن است که چنین اتفاقی افتاد ، مفاد قرارداد به گونه ای باشد که برای چنین مواقعی ، خسارتی را پیش بینی کرده باشد . البته بد نیست بدانیم که در بیع قطعی ، شرط فسخ و خسارت ناشی از فسخ محلی ندارد چنانچه چنین شرطی وجود داشته باشد عنوان قولنامه بیشتر متبادر به ذهن می شود .

مبیع در رهن بانک ، 

شش دانگ آپارتمان که در آن ساکنم را چند وقت پیش از شخصی خریدم و در مفاد قولنامه ما قید کردیم که در تاریخ مشخصی برای انتقال سند رسمی به محضر برویم . اکنون که مدت زیادی از آن تاریخ گذشته متوجه شدم که این آپارتمان در رهن بانک بوده و فروشنده باید مبلغی به بانک بپردازد تا بتواند سند را رسماً به من منتقل کند . ضمن اینکه پنج دانگ این ملک به نام فرزند صغیر این فروشنده است که قیم او نیز محسوب می شود . حال من باید چه کار کنم ؟

پاسخ حقوقی ،

مسأله مطرح شده از سه دیدگاه قابل توجه و برسی است ، ابتدا در مورد شرط انتقال سند که در قولنامه به آن تصریح شده و چنانچه انتقال سند مشروط به شرط و یا متعهد خاص نباشد و زمان آن در قرارداد مشخص شده باشد ، در موعد مقرر خریدار با حضور در دفتر خانه تعیین شده قرارداد (چنانچه فروشنده حاضر نشود ) گواهی عدم حضور فروشنده را دریافت و با ارائه آن به دادگاه می تواند دادخواست الزام انتقال سند و ثبت آن را تقدیم و یا طی مراحل دادرسی و قطعیت یافتن حکم ، سند را منتقل نماید . در مورد بخش دوم سؤال مبنی بر اینکه فروشنده وام و رهن ملک را به هنگام قرارداد مخفی کرده باید گفت چنانچه حاضر به تسویه وام دریافتی نباشد و توافقی در نحوه محاسبه آن در قیمت ملک بوجود نیاید ( یعنی خریدار و فروشنده توافق نرسند) در این صورت خریدار مختار است در ادامه معامله و بعد با مراجعه به محکمه برای مطالبه ما به التفاوت ملک در رهن ، با ملک آزاد از رهن و یا اینکه می تواند فسخ معامله را از دادگاه بخواهد.

انتقال ملکی که در رهن است ، 

آپارتمانی خریده ام که دارای وام بوده است آیا این معامله صحیح است  ؟

پاسخ حقوقی ،

طبق قانون مدنی انتقال ملکی که در رهن است در صورتی که باعث ضرر به حقوق مرتهن ( وام دهنده ) نباشد صحیح است در مورد وام های بانکی اگر سند رهنی تنظیم شده بین بانک و وام گیرنده خلاف حقوق مالک در انتقال ملک را شرط کرده باشد تا زمانی که ملک را از رهن بانک خارج نکرده اید یا اجازه بانک (مرتهن ) را برای انتقال دریافت نکرده اید نمی توانید ملک را به صورت قانونی و ثبتی به خود منتقل نماید.

فوت فروشنده ، آپارتمان  ، 

آپارتمانی را بهصورت قولنامه ای خریدم که فروشنده اش فوت کرد و ورثه هم نمی دانیم کجا رفته اند ، با توجه به اینکه آپارتمان مورد نظر حدود 150 میلیون جریمه شهرداری دارد و وضعیت ما نیز نا مشخص است ، چه کار باید انجام دهیم  ؟

پاسخ حقوقی ،

برای انتقال سند می توانید علیه ورثه اقدام به تقدیم دادخواست الزام به تنظیم سند نمائید و اگر نشانی آنها را نمی دانید می توانید تقاضای ابلاغ از طریق آگهی را بنمائید و در صورت صدور حکم و قطعی شدن نماینده اجرای احکام سند را امضاء خواهد نمود . ولی جهت مطالب خسارت ناشی از جریمه شهرداری اگر مالی و ماترکی از متوفی  باقی مانده باشد ، دعوت شما مؤثر و مفید است ، در غیر این صورت بی فایده است .

تعریف هبه و شرایط آن چیست ؟

پاسخ حقوقی ،

هبه یکی از عقود معین است که به موجب آن یک نفر مالی را مجناً به دیگری چه از اقوام و بستگان یا بیگانه ای می بخشد و به مالکیت  او در می آورد  واهب برای انجام این عمل حقوقی باید دارای اهلیت بوده و عاقل بالغ  باشد و با قصد  و اراده مال را به دیگری ببخشد و خودش باید مالک آن مال باشد . علاوه بر وجود این شرایط طرف مقابل یعنی کسی که مال به او بخشیده می شود علاوه بر قبول هبه باید مال مورد هبه را به تصرف و قبض در آورد و چنانچه صغیر یا مجنون باشد ، ولی یا سرپرست قانونی اش به جای او آن را قبض خواهد کرد . در صورتی که مال مورد هبه از قبل در دست متهب باشد دیگر نیازی نیست که آن را مجدداً قبض کند 

خرید و فروش املاک اوقافی ،،  می خواستم بدانم نحوه خرید و فروش املاک اوقافی چگونه است ؟

پاسخ حقوقی ،

عرصه زمین های اوقافی خرید و فروش نیست و باید با انعقاد قرارداد با اداره اوقاف ، اجاره شود اما اعیانی که در آن ساخته شده می تواند قابل خرید و فروش باشد و این اعیانی ها دارای سند رسمی هم هستند .

فروش ملک به صورت شراکتی، ، ملکی را به صورت شراکتی خریداری کرده ام اما در موقع فروش شریک من حاضر به همکاری نیست ، چکار باید کرد  ؟

پاسخ حقوقی ،

اگر املاک مذکور قابل تقسیم باشند می توانید از دادگاه تقاضای تقسیم اجباری نمائید در صورتی که قابل تقسیم نباشد ، باید از دادگاه تقاضای فروش اجباری و تقسیم وجه حاصله را نمائید .

خرید خانه اوقافی  ،، خانه ای را توسط بنگاه خریداری می نمایم ولی بعداً متوجه شدم که اوقافی می باشد آیا علاوه بر فسخ قرارداد می توانم ادعای ضرر و زیان کنم ؟

پاسخ حقوقی ،

اگر خریدار از اوقافی بودن مطلع نبوده معامله باطل است و فروشنده متعهد به پرداخت وجه دریافتی می باشد و خسارت وارده نیز توسط خریدار در صورت جهل قابل مطالبه می باشد .